
2025年土地市场表面热闹,实际能参与的企业不多,全年拿地总额增长不到4%,资金集中流向少数几家房企,前一百名房企共支出9640亿元,这笔钱并非均匀分配,而是向头部企业倾斜,行业并未整体回暖,只是资源在重新配置,那些具备信用基础、拥有资源关系、敢于承担债务的企业才能获取优质地块。
中海这一年总共拿到2031亿,排在第一位,招商蛇口从第四名冲到第二,拿了1936亿,比去年多出一千多亿,不过有意思的是,招商蛇口自己实际掏的钱没那么多,主要靠拉队伍一起干,它的权益拿地金额排在第三位,只有594亿,这说明很多项目是跟别人合伙做的,保利、绿城、华润这些熟悉的企业也还在前十里面,只不过位置有点变动,比如华润从去年的第二名掉到了第五名。

大项目一个接一个出现,上海徐汇区城市更新地块被四家公司联手拿下,成交价达到439.5亿元,成为全年最贵的地块,深圳那边也很激烈,中海在湾里参与竞拍,经过95轮叫价,楼面价格涨到每平方米7万7千元,溢价率达到42%,招商蛇口在深圳前海也拿下一块地,楼面价达到每平方米8万4千元,成了单价最高的地王,更夸张的是上海徐汇另一块地,由祺祥旺宇公司以每平方米20万元的价格买下,刷新全国纪录,这家公司的实际控制人是浙商叶华彪,他儿子叶舒祺担任法定代表人,属于典型的家族资本通过借壳方式进入市场。
央企和国企在拿地时越来越强势,它们占了整个拿地金额的一半,北京去年有40块住宅地,其中14块是联合体拿的,这比前一年多了快两倍,朝阳黄杉木店那块地由中建、金茂、越秀、城投一起拿下,朱房地块是华润、中铁、招商三家凑在一起,三间房地块则是保利和金茂搭伙,大家都不想独自承担风险,所以联合体就成了标配。

中海能够稳坐第一,是因为它敢于自己出钱,也善于利用杠杆,它的权益拿地金额最高,说明它不依赖其他方,靠的是自身信用和融资能力,招商蛇口虽然货值高,但自己出资很少,明显是在资金紧张的情况下选择与人合作,这种做法不是本事,而是无奈之举,地方城投公司成了中间桥梁,一边连接央企,一边连接民企,谁想进入核心地段都需要通过它们。
民企没有完全消失,但是玩法已经变了,以前他们自己拍地、自己开发,现在要么靠家族资本包装一个壳公司去竞标,就像叶氏父子那样,要么只能跟着央企或者城投公司一起做项目,单独拿地基本不可能了,像万科、碧桂园这些以前的大玩家,现在在拿地榜上也很少看到。
土地市场早就不是看谁胆子大,而是看谁的背景硬、关系多、信用好,有钱也不够,还得有人愿意相信你,2025年卖得最好的那些房企,有一半以上在拿地前十名里都没出现,这表示未来三年的市场格局,其实已经在2025年拍地的时候就定下来了,销售排名和拿地排名不再重合,投资环节提前锁定了结果。
我总感觉现在的土地市场像个筛子,把没钱的人、没背景的人和信用不足的人都给筛出去了,剩下的要么是国家队成员,要么是带钱进来的富二代企业,要么就是借壳参与的地方平台,普通开发商想要翻身,难度很大,不是他们不努力,而是游戏规则已经变了,以前靠规模大、速度快,现在得靠关系好、有背书、搞联合,土地不再像商品,更像一张通行证。
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